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香港马会黄大仙资料溧水房子那些事儿No1 一大波
更新时间:2019-11-06

  专栏,在一对一解决大家买房困惑的同时,还会整理具有代表性的问题及回答与大家分享,帮助大家找到最适合自己的置业方案。

  今天,我整理了部分典型性问题及解答,作为《溧水房子那些事儿》专栏的开篇,下面分享给大家!也欢迎大家留言评论,谈一谈自己的看法。

  问:武夷名仕园60多平米的二手房,相比南京溧水万达广场的新房,投资加退休自住,哪个更有增长价值?

  答:武夷名仕园位于江宁方山,小户型的二手房价格还是比较高的。另外,江宁方山目前两大规划梦工厂和有轨电车一直迟迟没有动静,此外并没有太多利好规划,武夷名仕园的溢价能力不一定大过南京溧水万达广场。

  南京溧水万达广场最近一次开盘精装均价11500元/㎡,与前期持平,可见目前该项目的新房价格被严格限制。

  另外,365淘房二手房网站数据显示,旁边的碧桂园翡翠台目前二手房挂牌价在15466元/㎡,倒挂近4000元/㎡。再加上溧水城南板块配套成熟,还紧邻无想山森林公园、幸庄湿地公园等山水资源,环境非常不错,适合养老。

  南京溧水万达广场还剩下最后7栋楼尚未推出,如果该项目下次开盘均价持平前期均价或者涨价较少,投资加退休后自住,个人更推荐南京溧水万达广场。

  问:我对象在三年以后要去溧水白马工作,我现在想要购入一套房子,个人感觉空港以后升值空间大,但是城南目前配套更完善,且距离白马较近,您有什么建议吗?

  答:溧水的发展,城南已经较为成熟,人气较旺,交通、教育、商业、产业等各种配套服务机构齐全,因此本地人认同感很强,二手房价格也还可以。此外,城南是溧水高端改善型住宅聚集区,正在逐渐形成高端圈层文化。

  而空港新城作为溧水政府重点打造的区域,依托南京空港会展小镇,集合轨交、会展中心、公园、酒店、住宅、商业、学校多种功能配套于一身。今年又签约了公办南京外国语学校仙林分校,江苏省康复医院、市级养老公寓拟选址于此,各方面资源还是很不错的。

  不过目前生活配套不是很方便,交通主要是靠宁溧城际,多数规划都还是在规划中,暂时没有落实,目前来看,区域发展还有一段时间,需要比较长的周期兑现。

  从长远来看,空港的前景更好一些,新城区未来的居住舒适度还是可以的,但是需要克服现状的不足,如果您不介意的话,可以现在入手空港新城的房子。如果您更看中生活的便利度,溧水城南或许更适合一些,需要做些取舍。

  问:我准备100万左右投资,是投资六合、溧水的住宅,如南京溧水万达广场和创维宏悦府等;还是河西公寓,如龙湖时代上城。

  答:投资低价住宅比较好,因为公寓未来主要靠出租,变现能力较差,住宅的话,相对变现能力强一些。

  龙湖时代上城公寓的优势在于租金收益应该还不错,可以保证稳定充足的现金流;投资溧水、六合也需要注意一下,这几个区域主要是地缘客,投资后未来出手是个问题,所以在选择房源的时候,尽量选一二手房价格存在倒挂的、低总价、性价比高的楼盘。

  对于溧水的几家楼盘,按照前期加推房源价格来判断,个人的排序为:南京溧水万达广场>创维宏悦府>银城孔雀城天荟。

  首先,这几个楼盘里南京溧水万达广场价格倒挂最明显,现阶段配套也最好,例如楼盘旁边的溧水区实验小学在南京都排得上名,生源也比较好。但项目目前无房源在售,下次加推可能要等到明年。

  其次,可以选创维宏悦府,主要是价格便宜,存在一定倒挂,投资门槛低,以后好出手。项目上一次开盘是在9月23日,当时的销许均价为8465-8692元/㎡。

  根据计划,创维宏悦府将于近期加推8、9、11、12、15、16、17、18号楼,共计314套毛坯房源,户型建筑面积约105、128㎡。

  如果都没摇上,可以看看银城孔雀城天荟,项目位于空港新城板块,属于溧水重点打造的区域,离地铁站也较近,银城口碑也较好,但价格相对较高,投资门槛高一些,香港马会黄大仙资料,主要看长线。

  据了解,项目预计就在近期加推最后6栋楼,共计556套装修房源,预计均价1.32万/平,户型建筑面积约78-130㎡。

  问:目前只能买得起140万以内的房子,想问下:我是先买六合、溧水便宜有利好的楼盘保值升值呢,还是买南京主城区的老破小呢?又或者先不买房,存3年钱存到够买主城新房好呢?

  答:首先,我认为不要等,先上车再换座位是非常关键的,等待的时间赶不上房价的上涨,门槛越来越高,未来缺口越来越大,因此要尽快考虑买的问题。

  其次,买哪里,140万,确实选择空间较小了,但也不是不能买,如果考虑实际居住需要,也可以看看一些老破小,但区域好的老破小价格也不低,老破小的升值空间相对来说有限,而且因为房龄较旧,贷款往往可能有一定影响,此外居住舒适度也一般。

  因此,建议考虑溧水的倒挂盘,如康利华府、南京溧水万达广场;或者空港新城的新房,发展规划较好,潜力较大,不急于自住的话不妨先入手。

  问:投资溧水住宅会不会将来像句容、宝华一样体量太大,不好出手,我看溧水现在有很多新房。

  答:会存在这种情况,虽然看起来有些楼盘新房二手房价格有倒挂,但是真实成交的房源肯定还是少数,在未来的二手房市场上,竞争压力还是比较大的,不仅和新房抢买房人,还要和同类二手房抢买房人,必要时候只能让自己的房源更有价格优势才能促进成交,不过这种情况多数二手房都面临,只是远郊都市圈的房源压力会更大些。

  另外,我咨询了坤峰地产总经理王强,他透露金九银十期间,溧水二手房行情还是不错的,尤其是9月份,10月份相比之前稍微冷淡一点。他认为,现阶段溧水楼市整体房价与市区比相差甚远,这是溧水二手房的机会和优势;另外,溧水应该属于起步阶段,城市规划高大上,利好重重,住宅市场还有很大发展空间。

  问:我在马鞍山有一套房,还有商业贷款未还清(未使用公积金贷款),现在户口迁至南京,在南京有缴纳社保及五险一金,我最近想在溧水买一套新房,请问首付比例多少,公积金贷款可否使用?

  答:外地有房,商贷未结清,那么在溧水买房商贷首付最低4成,公积金贷款可以正常使用。

  问:南京主城区有一套房,是纯公积金贷款,未还清,但是征信报告上没有贷款记录。请问您一下,这个时候再买房,纯商贷的话,在六合溧水这些地方,首付几成呢?

  答:您的情况属于家庭名下有一套房,但是没有贷款记录(征信上不体现),那么再纯商贷买房(换一家银行申请商贷,不要在之前做公积金贷款的银行做),六合首付3.5成、高淳溧水3成,最终首付情况还要您和银行客户经理确认下。